Công cụ này làm gì
Bảo hiểm khoản vay tư nhân (private mortgage insurance, PMI) bảo vệ bên cho vay khi khoản vay thông thường (conventional) lớn hơn 80% giá trị căn nhà, và bạn là người trả phí, thường là hằng tháng. Luật liên bang quy định khi nào PMI có thể và phải chấm dứt. Nhập khoản vay, giá trị ban đầu của căn nhà và chi phí PMI, công cụ sẽ cho biết tháng bạn có thể yêu cầu hủy PMI, tháng PMI phải tự chấm dứt, và bạn trả bao nhiêu tiền PMI đến mỗi mốc đó.
Ba mốc thời gian
- 80% giá trị ban đầu: bạn có thể gửi văn bản yêu cầu công ty quản lý khoản vay (servicer) hủy PMI khi dư nợ đạt 80% giá trị ban đầu của căn nhà, theo lịch trả thường hoặc sớm hơn nhờ trả thêm. Bạn phải trả đúng hạn, có lịch sử trả tốt, không có khoản vay thứ hai trên căn nhà, và chứng minh giá trị nhà không giảm, thường bằng thẩm định giá.
- 78% giá trị ban đầu: servicer phải chấm dứt PMI vào ngày dư nợ theo lịch đạt 78% giá trị ban đầu, nếu bạn trả đúng hạn. Trả thêm không làm ngày này sớm hơn.
- Mốc giữa: PMI phải chấm dứt vào tháng sau khi bạn đến mốc giữa của lịch trả, ví dụ sau 15 năm với khoản vay 30 năm, nếu bạn trả đúng hạn.
Giá trị ban đầu thường là số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định khi bạn mua nhà. Các quy định này áp dụng cho khoản vay mua nhà ở chính một gia đình ký từ ngày 29 tháng 7 năm 1999 trở đi; khoản vay FHA và VA theo quy định khác (CFPB).
Cách tính
Công cụ lập lịch trả hằng tháng tiêu chuẩn cho khoản vay của bạn và tìm kỳ trả đầu tiên mà sau đó dư nợ bằng hoặc thấp hơn 80% và 78% giá trị ban đầu. Ví dụ: khoản vay $360,000 cho căn nhà $400,000, lãi suất 6.5% trong 30 năm, bắt đầu ở 90% giá trị. Dư nợ đạt 80% sau kỳ trả thứ 95, khoảng 8 năm, và 78% sau kỳ trả thứ 109. Nếu trả thêm $300 mỗi tháng, dư nợ đạt 80% sau kỳ trả thứ 56.
Câu hỏi thường gặp
Khi nào tôi có thể thôi trả PMI?
Bạn có thể yêu cầu khi dư nợ đạt 80% giá trị ban đầu của căn nhà. PMI phải tự động chấm dứt khi dư nợ theo lịch đạt 78%, hoặc ở mốc giữa thời hạn vay, nếu bạn trả đúng hạn.
Trả thêm có giúp bỏ PMI sớm hơn không?
Có. Nếu trả thêm giúp dư nợ đạt 80% giá trị ban đầu sớm, bạn có thể yêu cầu hủy PMI lúc đó. Ngày tự động ở mức 78% vẫn theo lịch ban đầu.
Giá nhà tăng có giúp bỏ PMI không?
Quy định liên bang dùng giá trị ban đầu. Một số bên cho vay và nhà đầu tư, như Fannie Mae và Freddie Mac, cho phép hủy dựa trên thẩm định giá mới theo hướng dẫn riêng của họ. Hãy hỏi servicer của bạn.
Điều này có áp dụng cho khoản vay FHA không?
Không. Phí bảo hiểm khoản vay của FHA và phí tài trợ (funding fee) của VA theo quy định khác.
Thông tin của tôi có được lưu không?
Không. Các con số chỉ ở lại trên trang này.