Công cụ này làm gì
Khoản vay mua nhà lãi suất điều chỉnh (adjustable-rate mortgage, ARM) có lãi suất cố định trong những năm đầu, thường là 3, 5, 7 hoặc 10 năm, rồi lãi suất thay đổi vào những thời điểm định sẵn. Nhập khoản vay, lãi suất ban đầu, giá trị chỉ số, biên độ và các mức trần trong giấy tờ khoản vay, công cụ sẽ cho thấy lãi suất và khoản trả mới ở lần điều chỉnh đầu, ở các lần sau, và trong trường hợp xấu nhất mà mức trần cho phép.
Lãi suất ARM được xác định thế nào
- Chỉ số (index): một lãi suất thị trường mà khoản vay theo, như mức trung bình của Lãi suất Tài trợ Qua đêm có Bảo đảm (Secured Overnight Financing Rate, SOFR).
- Biên độ (margin): khoản cố định bên cho vay cộng thêm vào chỉ số. Chỉ số + biên độ là lãi suất "đầy đủ theo chỉ số" (fully indexed).
- Mức trần (caps): giới hạn lãi suất được thay đổi bao nhiêu ở lần điều chỉnh đầu, ở mỗi lần điều chỉnh sau, và trong suốt thời hạn vay. Một khoản vay "2/1/5" có thể tăng tối đa 2 điểm ở lần điều chỉnh đầu, 1 điểm ở mỗi lần sau và tổng cộng 5 điểm so với lãi suất ban đầu.
Loan Estimate (bản ước tính khoản vay) và giấy nợ (note) của bạn ghi chỉ số, biên độ, các mức trần và mức độ thường xuyên lãi suất được điều chỉnh (CFPB, Cẩm nang người tiêu dùng về khoản vay mua nhà lãi suất điều chỉnh).
Cách tính
Ở mỗi kỳ điều chỉnh, lãi suất mới = chỉ số + biên độ, nhưng không vượt quá mức trần trên (hoặc dưới) lãi suất hiện tại và trần trọn đời; khoản trả mới = khoản trả đủ để trả hết dư nợ còn lại trong thời hạn còn lại. Ví dụ: một khoản ARM 5/1 $400,000, 30 năm, lãi suất 5.5% trả $2,271.16 mỗi tháng. Nếu chỉ số là 4.3% và biên độ 2.75%, lãi suất sau 5 năm thành 7.05% (trong mức trần 2 điểm) và khoản trả khoảng $2,626. Trong trường hợp xấu nhất với mức trần 2/1/5, lãi suất lên 10.5% và khoản trả khoảng $3,454.
Câu hỏi thường gặp
ARM 5/1 hoặc 5/6 nghĩa là gì?
Số đầu tiên là số năm giữ lãi suất ban đầu cố định. Số thứ hai cho biết sau đó điều chỉnh bao lâu một lần: 1 là mỗi năm, 6 là mỗi 6 tháng.
Mức trần 2/1/5 nghĩa là gì?
Lãi suất có thể thay đổi tối đa 2 điểm phần trăm ở lần điều chỉnh đầu, 1 điểm ở mỗi lần sau, và tổng cộng 5 điểm so với lãi suất ban đầu.
Lãi suất ARM của tôi có thể giảm không?
Có, nếu chỉ số giảm, thường vẫn trong cùng các mức trần. Nhiều khoản vay cũng có mức sàn, thường bằng biên độ, mà lãi suất không thể xuống thấp hơn.
Tôi có thể làm gì trước khi ARM điều chỉnh?
Kiểm tra ngày và lãi suất mới trong thông báo mà công ty phục vụ khoản vay gửi trước khi thay đổi, so sánh việc tái cấp vốn sang lãi suất cố định, và lập ngân sách cho khoản trả cao nhất mà mức trần cho phép.
Thông tin của tôi có được lưu không?
Không. Các con số chỉ ở trên trang này.