Công cụ so sánh khoản vay hoạt động thế nào
Nhập hai đề nghị vay cạnh nhau. Với mỗi khoản vay, bạn nhập số tiền, lãi suất, kỳ hạn, điểm (points, một tỷ lệ phần trăm của khoản vay), các phí trả trước khác, phí hằng tháng nếu có và, nếu có, khoản trả một cục (balloon) đến hạn cùng kỳ trả cuối. Rồi công cụ cho thấy, cho cả hai khoản vay:
- Tiền trả hằng tháng – gốc và lãi, cộng phí hằng tháng nếu có.
- Tổng tiền lãi – mọi khoản bạn trả vượt số tiền đã vay, chưa tính phí.
- Tổng chi phí vay – tiền lãi cộng mọi phí trả trước và phí hằng tháng. Dòng tiêu đề so sánh con số này.
- APR thực – lãi suất hằng năm đã tính cả phí (giải thích bên dưới).
- Tháng hòa vốn – thời điểm khoản vay có chi phí trả trước cao hơn bắt đầu rẻ hơn cho bạn.
Các biểu đồ cho thấy tiền đi đâu (số tiền vay, tiền lãi và phí, vẽ cùng một tỷ lệ) và số dư cùng chi phí đã trả diễn biến thế nào qua các năm.
Lãi suất so với APR thực
Lãi suất chỉ định giá số tiền bạn vay. Điểm, phí khởi tạo và phí vay hằng tháng là những chi phí mà lãi suất không thể hiện. Lãi suất phần trăm hằng năm (APR) gộp các khoản phí đó vào một con số hằng năm để các đề nghị được so sánh công bằng. CFPB giải thích sự khác biệt bằng ngôn ngữ dễ hiểu.
Trang này tính APR thực theo kiểu Regulation Z (Truth in Lending). Nó tìm lãi suất hằng năm mà tại đó các khoản trả của bạn, mọi phí hằng tháng và khoản balloon có giá trị đúng bằng số tiền bạn thật sự nhận được: số tiền vay trừ các phí trả trước. Với các khoản trả hằng tháng, lãi suất đó là lãi suất tháng nhân 12, đúng như cách Appendix J làm với các khoản trả đều đặn.
Đây là một con số xấp xỉ, không phải bản công bố chính thức. APR chính thức của bên cho vay tuân theo 12 CFR 1026.22 và chỉ tính các khoản là một phần của phí tài chính (finance charge). Phí quyền sở hữu (title), thẩm định giá (appraisal) và ký quỹ (escrow) thường không thuộc loại này, nên hãy bỏ chúng ra. Kỳ đầu lẻ và lãi tính theo ngày bị bỏ qua ở đây, nên chênh lệch nhỏ giữa trang này và bên cho vay của bạn là bình thường.
Hòa vốn: khi nào các điểm có lời?
Một điểm có giá bằng 1% khoản vay và thường làm giảm lãi suất. Vì chi phí đến trước còn khoản tiết kiệm đến dần theo từng tháng, nên có một tháng hòa vốn. Công cụ cộng, cho mỗi khoản vay, tiền lãi và phí bạn sẽ phải trả nếu tất toán khoản vay vào tháng đó. Tháng mà khoản vay có chi phí trả trước cao không còn đắt hơn nữa chính là điểm hòa vốn.
Ví dụ với số liệu điền sẵn trên trang: khoản vay $300,000 kỳ hạn 30 năm. Khoản A lãi 6.5% với $1,000 phí, khoảng $1,896 mỗi tháng. Khoản B lãi 6.0% với 1.5 điểm ($4,500) cộng cùng $1,000 phí, khoảng $1,799 mỗi tháng. Khoản B tốn thêm $4,500 lúc chốt và tiết kiệm khoảng $98 mỗi tháng, nên vượt lên quanh tháng 36 (3 năm). Nếu bạn giữ khoản vay đủ 30 năm, khoản B rẻ hơn khoảng $30,600 về lãi và phí. Nếu bạn bán nhà hoặc tái tài trợ (refinance) trong ba năm đầu, khoản A rẻ hơn. APR thực, khoảng 6.53% và 6.17%, chỉ cùng hướng.
Phép hòa vốn chỉ so sánh các khoản vay với nhau. Nó không giả định bạn đầu tư số tiền tiết kiệm được, nên hãy coi đó là một yếu tố tham khảo, không phải phán quyết.
Khoản vay balloon và các kỳ hạn khác nhau
Với balloon, tiền trả hằng tháng thấp hơn khoản vay trả dứt điểm theo lịch và một khoản trả một cục đến hạn cùng kỳ trả cuối. Công cụ đưa khoản trả một cục đó vào tổng chi phí và APR. Hãy hỏi xem bạn sẽ trả hoặc tái tài trợ khoản balloon vào cuối kỳ bằng cách nào.
Khi kỳ hạn hoặc số tiền khác nhau, tổng chi phí thấp hơn chưa chắc là thỏa thuận tốt hơn: khoản vay ngắn hơn tốn ít lãi hơn nhưng đòi hỏi khoản trả hằng tháng cao hơn. Hãy so sánh cả tiền trả hằng tháng và thời gian bạn dự định giữ từng khoản vay.
Đối chiếu con số với Loan Estimate của bạn
Với khoản vay mua nhà, bên cho vay phải đưa bạn Loan Estimate trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi bạn nộp hồ sơ. Phần giải thích Loan Estimate của CFPB chỉ chỗ tìm lãi suất, tiền trả, điểm và phí, cùng APR và tỷ lệ tổng tiền lãi ở mục "Comparisons" của trang 3. Loan Estimate và hồ sơ chốt giao dịch mới là những gì có giá trị. Công cụ này chỉ cung cấp thông tin chung và không phải tư vấn tài chính.
Câu hỏi thường gặp
Lãi suất thấp hơn hay APR thấp hơn thì tốt hơn?
Với khoản vay bạn giữ đến hết, APR thấp hơn thường có nghĩa tổng chi phí thấp hơn, vì nó đã tính phí. Nếu bạn dự kiến bán nhà hoặc tái tài trợ sớm, hãy xem tháng hòa vốn: khoản vay ít phí trả trước hơn có thể thắng dù APR của nó cao hơn.
Vì sao APR thực của tôi khác APR trên Loan Estimate?
Bên cho vay tuân theo đầy đủ quy tắc Regulation Z: chỉ tính các khoản thuộc phí tài chính, dùng ngày trả riêng của họ và có thể xử lý một số khoản phí hằng tháng khác đi. Trang này dùng mô hình theo tháng đơn giản hơn và tính mọi khoản phí bạn gõ vào. Hãy dùng APR của bên cho vay cho con số chính thức và dùng trang này để thấy phí làm thay đổi phép so sánh thế nào.
Tôi nên cộng phí vào khoản vay hay trả lúc chốt giao dịch?
Gộp phí vào khoản vay giúp bạn giữ tiền mặt nhưng nghĩa là bạn trả lãi trên chúng, nên tổng chi phí cao hơn. Hãy dùng mục "Fees are" để so sánh cả hai cách. Trả bằng tiền mặt làm giảm khoản vay và tiền lãi nhưng cần có sẵn tiền lúc chốt.