Công cụ Tính vay lại (refinance) hoạt động thế nào
Hãy nhập số tiền bạn còn nợ, lãi suất hiện tại và số năm còn lại, rồi nhập lãi suất mới, thời hạn mới và chi phí đóng hồ sơ. Công cụ sẽ so sánh khoản trả gốc và lãi hiện tại với khoản mới, và cho biết thời gian hòa vốn: chi phí đóng hồ sơ chia cho số tiền tiết kiệm mỗi tháng. Nếu bạn dự định ở trong căn nhà lâu hơn khoảng thời gian đó, việc vay lại thường có lợi.
Công cụ cũng so sánh tiền lãi còn lại của khoản vay hiện tại với tiền lãi của khoản vay mới cộng chi phí đóng hồ sơ, vì khoản trả hằng tháng thấp hơn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với tổng chi phí thấp hơn.
Khi nào nên vay lại?
- Lãi suất đã giảm – giảm khoảng 0.5 đến 1 điểm phần trăm thường đủ để bù chi phí đóng hồ sơ.
- Bạn sẽ ở lâu hơn điểm hòa vốn – nếu bạn có thể dọn đi trong hai năm tới, thời gian hòa vốn dài là dấu hiệu không tốt.
- Bạn muốn rút ngắn thời hạn vay – chuyển từ 30 xuống 15 năm làm tăng khoản trả hằng tháng nhưng có thể tiết kiệm rất nhiều tiền lãi.
- Bạn muốn bỏ bảo hiểm khoản vay – vay lại để chuyển khoản vay FHA (có bảo lãnh của Cục Nhà ở Liên bang) sang khoản vay thông thường có thể chấm dứt MIP (phí bảo hiểm khoản vay FHA) khi bạn đã có 20% vốn sở hữu (equity) trong nhà.
Hãy cẩn thận khi bắt đầu lại một khoản vay 30 năm mới trong khi bạn đã trả nhiều năm rồi: khoản trả hằng tháng giảm, nhưng bạn có thể phải trả lãi lâu hơn.
Câu hỏi thường gặp
Vay lại tiền mua nhà tốn bao nhiêu?
Chi phí đóng hồ sơ thường bằng 2% đến 5% số tiền vay, gồm phí của bên cho vay, phí thẩm định giá nhà, bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance) và phí đăng ký hồ sơ. Một số bên cho vay có gói vay lại "không tốn chi phí đóng hồ sơ" bằng cách tính lãi suất cao hơn.
Vay lại có làm giảm điểm tín dụng không?
Lượt kiểm tra tín dụng cứng của bên cho vay và tài khoản mới có thể làm điểm của bạn giảm vài điểm trong thời gian ngắn. Việc hỏi lãi suất ở nhiều bên cho vay trong vòng vài tuần thường chỉ được tính là một lượt kiểm tra.
Vay lại rút tiền mặt (cash-out refinance) là gì?
Vay lại rút tiền mặt là thay khoản vay mua nhà hiện tại bằng một khoản vay lớn hơn và trả phần chênh lệch cho bạn bằng tiền mặt. Hình thức này thường có lãi suất cao hơn một chút, và bạn đang vay bằng cách thế chấp chính căn nhà của mình, nên hãy cân nhắc kỹ.