Công cụ này làm gì
Mortgage points, còn gọi là discount points (điểm giảm lãi), là khoản phí bạn trả cho bên cho vay khi ký hợp đồng (closing) để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Hãy nhập khoản vay, lãi suất không mua điểm, số điểm bạn định mua và lãi suất bạn sẽ nhận được. Công cụ cho biết điểm tốn bao nhiêu, tiền trả hằng tháng giảm bao nhiêu, mất bao lâu để gỡ lại chi phí và bạn có lời hay không trong những năm bạn dự định giữ khoản vay.
Cách tính
Chi phí mua điểm = số tiền vay × số điểm × giá một điểm (thường là 1% khoản vay). Tiết kiệm mỗi tháng = tiền trả theo lãi suất không mua điểm − tiền trả theo lãi suất khi mua điểm (gốc và lãi của khoản vay lãi suất cố định). Hòa vốn đơn giản = chi phí ÷ tiết kiệm mỗi tháng. Vì lãi suất thấp hơn cũng giúp trả bớt dư nợ nhanh hơn một chút, công cụ còn cho thấy điểm hòa vốn thứ hai có tính phần tiền gốc trả thêm, và số tiền bạn lời hay lỗ sau những năm giữ khoản vay: tiền trả đã tiết kiệm + phần dư nợ còn lại ít hơn − chi phí mua điểm.
Ví dụ: với khoản vay $350,000 thời hạn 30 năm, một điểm tốn $3,500 và giảm lãi suất từ 6.5% xuống 6.25%. Tiền trả giảm từ $2,212.24 xuống $2,155.01, tiết kiệm $57.23 mỗi tháng. Hòa vốn đơn giản là 62 tháng (5 năm 2 tháng); tính cả phần trả nợ nhanh hơn thì là 48 tháng. Nếu bạn giữ khoản vay 7 năm, bạn lời khoảng $2,646.
Khi nào mua điểm có thể đáng hoặc không đáng
- Mua điểm thường đáng khi bạn giữ khoản vay lâu hơn hẳn mốc hòa vốn.
- Nếu bạn có thể bán nhà, dọn đi hoặc vay lại (refinance) trong vài năm, chi phí mua điểm có thể không bao giờ gỡ lại được.
- Mức một điểm giảm lãi suất khác nhau giữa các bên cho vay và thay đổi theo từng ngày. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) khuyên so sánh các bản Loan Estimate (bảng ước tính khoản vay) có và không có điểm trong cùng một ngày (CFPB).
- Tiền mặt dùng mua điểm không thể dùng để trả trước (down payment) nhiều hơn; trả trước nhiều hơn cũng làm giảm tiền trả hằng tháng và có thể giúp bỏ được bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI).
Câu hỏi thường gặp
Một điểm vay mua nhà tốn bao nhiêu?
Một điểm thường bằng 1% số tiền vay, nên một điểm cho khoản vay $350,000 là $3,500. Bên cho vay có thể tính giá khác, vì vậy hãy xem bản Loan Estimate của bạn.
Một điểm giảm lãi suất bao nhiêu?
Không có mức cố định. Mỗi bên cho vay tự đặt và mức này thay đổi theo thị trường. Hãy nhập hai mức lãi suất từ các bản Loan Estimate của bạn.
Tiền mua điểm có được khấu trừ thuế không?
Điểm trả cho khoản vay để mua hoặc xây nhà chính của bạn thường có thể được khấu trừ nếu bạn khai khấu trừ từng khoản, theo các quy định giải thích trong IRS Topic 504. Điểm trả khi vay lại (refinance) thường được khấu trừ dần trong suốt thời hạn khoản vay.
Lender credit là gì?
Ngược với mua điểm: bạn nhận lãi suất cao hơn và bên cho vay trả một phần chi phí closing cho bạn. Cách này giảm số tiền mặt bạn cần khi closing nhưng làm tăng tiền trả hằng tháng.