Căn nhà cho thuê này có phải là khoản đầu tư tốt?
Hãy nhập giá mua, cách vay vốn và tiền thuê dự kiến, cùng với tỷ lệ nhà trống, thuế, bảo hiểm, phí HOA (phí hội chủ nhà), chi phí bảo trì và phí quản lý nhà. Công cụ sẽ cho bạn thấy:
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) – tiền thuê thu được trừ đi chi phí vận hành, chưa tính tiền trả nợ vay mua nhà.
- Tỷ suất vốn hóa (cap rate) – NOI chia cho giá mua, một cách nhanh để so sánh các bất động sản mà không phụ thuộc vào cách vay vốn.
- Dòng tiền (cash flow) – số tiền còn lại mỗi tháng sau khi trả tiền vay mua nhà.
- Lợi nhuận trên tiền mặt bỏ ra (cash-on-cash return) – dòng tiền mỗi năm chia cho số tiền mặt bạn đã bỏ vào.
Vài quy tắc ước lượng nhanh
- Quy tắc 1% – nếu tiền thuê mỗi tháng vào khoảng 1% giá nhà, căn nhà có thể tạo ra dòng tiền dương. Ít bất động sản ở những khu vực đắt đỏ đạt được mức này.
- Quy tắc 50% – về lâu dài, chi phí vận hành thường chiếm gần một nửa tiền thuê.
Hãy luôn kiểm tra giá thuê trong khu vực, thuế nhà đất, báo giá bảo hiểm và luật dành cho chủ nhà cho thuê trước khi mua.
Câu hỏi thường gặp
Cap rate bao nhiêu là tốt?
Còn tùy thị trường và mức rủi ro. Nhiều nhà đầu tư tìm mức 5% đến 10%; cap rate cao hơn thường đi kèm rủi ro lớn hơn hoặc nhà cũ hơn.
Tôi có được khấu trừ chi phí nhà cho thuê không?
Có. Tiền lãi vay mua nhà, thuế nhà đất, bảo hiểm, sửa chữa, phí quản lý và khấu hao nhìn chung đều được khấu trừ vào thu nhập cho thuê. Nhà ở cho thuê được khấu hao trong 27.5 năm.
Tôi nên dành bao nhiêu tiền cho việc sửa chữa?
Nhiều chủ nhà để riêng 5% đến 10% tiền thuê cho bảo trì, cộng thêm một khoản dự phòng riêng cho những hạng mục lớn như mái nhà hoặc hệ thống sưởi và điều hòa (HVAC).