Что делает этот калькулятор
Ипотечные пункты, их также называют дисконтными пунктами (discount points), — это плата кредитору при закрытии сделки в обмен на более низкую процентную ставку. Введите сумму кредита, ставку без пунктов, сколько пунктов вы бы купили и какую ставку получили бы. Калькулятор покажет, сколько стоят пункты, насколько снизится ежемесячный платеж, за какой срок вернутся затраты и окажетесь ли вы в выигрыше за те годы, пока планируете держать кредит.
Как ведется расчет
Стоимость пунктов = сумма кредита × число пунктов × цена одного пункта (обычно 1% от кредита). Экономия в месяц = платеж по ставке без пунктов − платеж по ставке с пунктами (основной долг и проценты по кредиту с фиксированной ставкой). Простая окупаемость = стоимость ÷ экономия в месяц. Поскольку при более низкой ставке долг также гасится немного быстрее, калькулятор показывает вторую точку окупаемости, учитывающую дополнительно выплаченный основной долг, и ваш выигрыш или проигрыш за годы владения кредитом: сэкономленные платежи + меньший остаток долга − стоимость пунктов.
Пример: по кредиту $350,000 на 30 лет один пункт стоит $3,500 и снижает ставку с 6,5% до 6,25%. Платеж уменьшается с $2,212.24 до $2,155.01, то есть экономия составляет $57.23 в месяц. Простая окупаемость — 62 месяца (5 лет 2 месяца); с учетом более быстрого погашения — 48 месяцев. Если вы держите кредит 7 лет, вы в выигрыше примерно на $2,646.
Когда пункты окупаются, а когда нет
- Пункты обычно окупаются, если вы держите кредит заметно дольше срока окупаемости.
- Если вы можете продать жилье, переехать или рефинансировать кредит в течение нескольких лет, стоимость пунктов может так и не вернуться.
- Насколько пункт снижает ставку, зависит от кредитора и меняется изо дня в день. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) советует сравнивать предварительные расчеты кредита (Loan Estimate) с пунктами и без них в один и тот же день (CFPB).
- Деньги, потраченные на пункты, нельзя направить на больший первоначальный взнос, который тоже снижает платеж и может избавить от частного ипотечного страхования (PMI).
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит один ипотечный пункт?
Один пункт обычно стоит 1% от суммы кредита, то есть один пункт по кредиту $350,000 — это $3,500. Кредиторы могут устанавливать цену по-разному, поэтому проверьте свой Loan Estimate.
Насколько пункт снижает ставку?
Фиксированной величины нет. Ее устанавливает каждый кредитор, и она меняется вместе с рынком. Введите обе ставки из своих Loan Estimate.
Можно ли вычесть ипотечные пункты из налогов?
Пункты по кредиту на покупку или строительство основного жилья часто можно вычесть, если вы указываете вычеты постатейно (itemize), по правилам, описанным в IRS Topic 504. Пункты при рефинансировании обычно вычитаются постепенно в течение всего срока кредита.
Что такое кредиты от кредитора (lender credits)?
Это противоположность пунктам: вы соглашаетесь на более высокую процентную ставку, а кредитор оплачивает часть ваших расходов на оформление. Так нужно меньше наличных при закрытии сделки, но ежемесячный платеж становится выше.