ماذا تفعل هذه الحاسبة
نقاط الرهن العقاري، وتُسمّى أيضًا نقاط الخصم (discount points)، رسوم تدفعونها للمُقرض عند إتمام الشراء مقابل سعر فائدة أقل. أدخلوا مبلغ قرضكم، وسعر الفائدة دون نقاط، وعدد النقاط التي ستشترونها، والسعر الذي ستحصلون عليه. تعرض الحاسبة تكلفة النقاط، ومقدار انخفاض الدفعة الشهرية، والمدة اللازمة لاسترداد التكلفة، وهل تخرجون رابحين خلال السنوات التي تتوقعون الاحتفاظ فيها بالقرض.
طريقة الحساب
تكلفة النقاط = مبلغ القرض × عدد النقاط × تكلفة النقطة الواحدة (عادةً 1% من القرض). التوفير الشهري = الدفعة بالسعر دون نقاط − الدفعة بالسعر مع النقاط (أصل القرض والفائدة على قرض بسعر ثابت). نقطة التعادل البسيطة = التكلفة ÷ التوفير الشهري. ولأن السعر الأقل يسدّد الرصيد أيضًا بسرعة أكبر قليلًا، تعرض الحاسبة نقطة تعادل ثانية تحتسب أصل القرض الإضافي المسدَّد، ومكسبكم أو خسارتكم بعد السنوات التي تحتفظون فيها بالقرض: الدفعات الموفَّرة + الرصيد المتبقي الأصغر − تكلفة النقاط.
مثال: على قرض بقيمة $350,000 لمدة 30 سنة، تكلّف النقطة الواحدة $3,500 وتخفّض السعر من 6.5% إلى 6.25%. تنخفض الدفعة من $2,212.24 إلى $2,155.01، أي توفير $57.23 شهريًا. نقطة التعادل البسيطة 62 شهرًا (5 سنوات وشهران)؛ ومع احتساب السداد الأسرع 48 شهرًا. وإذا احتفظتم بالقرض 7 سنوات، تكونون رابحين بنحو $2,646.
متى قد تستحق النقاط تكلفتها ومتى لا
- تميل النقاط إلى أن تستحق تكلفتها عندما تحتفظون بالقرض مدة تتجاوز نقطة التعادل بكثير.
- إذا كنتم قد تبيعون المنزل أو تنتقلون أو تعيدون التمويل خلال سنوات قليلة، فقد لا تستردون تكلفة النقاط أبدًا.
- مقدار خفض النقطة لسعر الفائدة يختلف من مُقرض إلى آخر ومن يوم إلى آخر. ويقترح مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) مقارنة نماذج تقدير القرض (Loan Estimate) مع النقاط ودونها في اليوم نفسه (CFPB).
- المال المستخدم للنقاط لا يمكن توجيهه إلى دفعة أولى أكبر، وهي أيضًا تخفّض الدفعة الشهرية وقد تُغني عن تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
أسئلة شائعة
كم تكلّف نقطة الرهن العقاري الواحدة؟
تكلّف النقطة الواحدة عادةً 1% من مبلغ القرض، فالنقطة على قرض بقيمة $350,000 تساوي $3,500. وقد يسعّرها المُقرضون بطرق مختلفة، لذا راجعوا نموذج Loan Estimate الخاص بكم.
كم تخفّض النقطة سعر الفائدة؟
لا يوجد مقدار ثابت. يحدده كل مُقرض، ويتغير مع السوق. أدخلوا السعرين من نماذج Loan Estimate الخاصة بكم.
هل نقاط الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي؟
النقاط المدفوعة على قرض لشراء منزلكم الرئيسي أو بنائه يمكن خصمها في أحيان كثيرة إذا كنتم تفصّلون الخصومات (itemize)، وفق القواعد التي يشرحها IRS Topic 504. أما النقاط على إعادة التمويل فتُخصم عادةً على امتداد عمر القرض.
ما هي أرصدة المُقرض (lender credits)؟
هي عكس النقاط: تقبلون سعر فائدة أعلى ويدفع المُقرض جزءًا من تكاليف إتمام الشراء. وهذا يقلّل المال النقدي الذي تحتاجونه عند الإتمام لكنه يرفع دفعتكم الشهرية.