이 계산기로 할 수 있는 일
모기지 포인트(mortgage points)는 할인 포인트(discount points)라고도 하며, 더 낮은 금리를 받는 대가로 클로징(closing, 대출 계약 마무리) 때 대출 기관에 내는 수수료예요. 대출 금액, 포인트 없는 금리, 살 포인트 수, 받게 될 금리를 입력하세요. 계산기가 포인트 비용, 줄어드는 월 납입액, 비용을 되찾는 데 걸리는 기간, 대출을 유지할 예정인 기간 동안 이득인지를 보여 드려요.
계산 방법
포인트 비용 = 대출 금액 × 포인트 수 × 포인트 1개 비용(보통 대출의 1%). 월 절약액 = 포인트 없는 금리의 납입액 − 포인트를 산 금리의 납입액(고정 금리 대출의 원금과 이자). 단순 손익분기점 = 비용 ÷ 월 절약액. 금리가 낮으면 잔액도 조금 더 빨리 줄어들기 때문에, 계산기는 추가로 갚은 원금까지 반영한 두 번째 손익분기점과 대출을 유지한 기간 뒤의 이득이나 손해도 보여 줘요: 아낀 납입액 + 줄어든 남은 잔액 − 포인트 비용.
예시: $350,000, 30년 대출에서 포인트 1개가 $3,500이고 금리를 6.5%에서 6.25%로 낮춘다고 해 볼게요. 납입액은 $2,212.24에서 $2,155.01로 내려가 매달 $57.23을 아껴요. 단순 손익분기점은 62개월(5년 2개월)이고, 빨라진 원금 상환까지 반영하면 48개월이에요. 대출을 7년 유지하면 약 $2,646 이득이에요.
포인트가 이득일 때와 아닐 때
- 손익분기점을 훨씬 넘겨서 대출을 유지하면 포인트가 이득인 경우가 많아요.
- 몇 년 안에 집을 팔거나 이사하거나 재융자할 수도 있다면, 포인트 비용을 끝내 되찾지 못할 수 있어요.
- 포인트 하나로 금리가 얼마나 내려가는지는 대출 기관마다, 날마다 달라요. 소비자금융보호국은 포인트가 있는 Loan Estimate(대출 견적서)와 없는 것을 같은 날 비교하라고 권해요(CFPB).
- 포인트에 쓴 현금은 계약금을 늘리는 데 쓸 수 없어요. 계약금을 늘려도 납입액이 줄고, 민간 모기지 보험이 없어질 수도 있어요.
자주 묻는 질문
모기지 포인트 1개는 얼마인가요?
포인트 1개는 보통 대출 금액의 1%라서, $350,000 대출의 포인트 1개는 $3,500이에요. 대출 기관마다 가격을 다르게 정할 수 있으니 Loan Estimate를 확인하세요.
포인트 하나로 금리가 얼마나 내려가나요?
정해진 값은 없어요. 대출 기관마다 정하고, 시장에 따라 바뀌어요. Loan Estimate에 나온 두 금리를 입력하세요.
모기지 포인트는 세금 공제가 되나요?
주거용 본가를 사거나 짓기 위한 대출에 낸 포인트는 항목별 공제를 하면 공제되는 경우가 많으며, 규정은 IRS Topic 504에서 설명해요. 재융자 포인트는 보통 대출 기간에 걸쳐 나눠서 공제해요.
대출 기관 크레딧(lender credits)이 무엇인가요?
포인트의 반대예요. 더 높은 금리를 받아들이면 대출 기관이 클로징 비용 일부를 내 줘요. 클로징 때 필요한 현금은 줄지만 월 납입액은 늘어요.