O que esta calculadora faz
Os pontos de hipoteca (mortgage points), também chamados de pontos de desconto (discount points), são uma taxa que você paga ao credor no fechamento (closing) em troca de uma taxa de juros menor. Informe o seu empréstimo, a taxa sem pontos, quantos pontos você compraria e a taxa que conseguiria. A calculadora mostra quanto custam os pontos, quanto menor fica a parcela mensal, quanto tempo leva para recuperar o custo e se você sai ganhando nos anos em que espera manter o empréstimo.
Como o cálculo é feito
Custo dos pontos = valor do empréstimo × número de pontos × custo de um ponto (normalmente 1% do empréstimo). Economia mensal = parcela com a taxa sem pontos − parcela com a taxa com pontos (principal e juros em um empréstimo de taxa fixa). Ponto de equilíbrio simples = custo ÷ economia mensal. Como uma taxa menor também reduz o saldo um pouco mais rápido, a calculadora mostra um segundo ponto de equilíbrio que conta o principal extra pago, e o seu ganho ou perda após os anos em que mantiver o empréstimo: parcelas economizadas + o saldo restante menor − o custo dos pontos.
Exemplo: em um empréstimo de US$ 350.000 por 30 anos, um ponto custa US$ 3.500 e reduz a taxa de 6,5% para 6,25%. A parcela cai de US$ 2.212,24 para US$ 2.155,01, uma economia de US$ 57,23 por mês. O ponto de equilíbrio simples é de 62 meses (5 anos e 2 meses); contando a quitação mais rápida, são 48 meses. Se você mantiver o empréstimo por 7 anos, fica cerca de US$ 2.646 à frente.
Quando os pontos podem compensar ou não
- Os pontos costumam compensar quando você mantém o empréstimo bem além do ponto de equilíbrio.
- Se você puder vender, se mudar ou refinanciar em poucos anos, o custo dos pontos talvez nunca seja recuperado.
- Quanto um ponto reduz a taxa varia entre credores e de um dia para o outro. O Consumer Financial Protection Bureau (órgão federal de proteção ao consumidor financeiro) sugere comparar Loan Estimates com e sem pontos no mesmo dia (CFPB).
- O dinheiro usado em pontos não pode ir para uma entrada maior, que também reduz a parcela e pode eliminar o seguro hipotecário privado (PMI).
Perguntas frequentes
Quanto custa um ponto de hipoteca?
Um ponto normalmente custa 1% do valor do empréstimo, então um ponto em um empréstimo de US$ 350.000 custa US$ 3.500. Os credores podem cobrar valores diferentes, então confira o seu Loan Estimate.
Quanto um ponto reduz a taxa?
Não há um valor fixo. Cada credor define, e isso muda com o mercado. Informe as duas taxas dos seus Loan Estimates.
Os pontos de hipoteca são dedutíveis do imposto?
Os pontos pagos em um empréstimo para comprar ou construir a sua residência principal muitas vezes podem ser deduzidos se você detalhar as deduções (itemize), segundo as regras explicadas no IRS Topic 504. Os pontos de um refinanciamento normalmente são deduzidos ao longo de todo o prazo do empréstimo.
O que são créditos do credor (lender credits)?
O contrário dos pontos: você aceita uma taxa de juros maior e o credor paga parte dos seus custos de fechamento. Isso reduz o dinheiro que você precisa no fechamento, mas aumenta a sua parcela mensal.