这个计算器能做什么
房贷点数（mortgage points），也叫折扣点数（discount points），是您在过户成交（closing）时付给贷款机构的一笔费用，用来换取较低的利率。输入您的贷款、不买点数的利率、打算购买的点数以及能拿到的利率。计算器会显示点数要花多少钱、月供能少多少、需要多久才能把成本赚回来，以及在您预计持有贷款的这些年里是否划算。
计算方法
点数费用 = 贷款金额 × 点数 × 每个点数的费用（通常为贷款的 1%）。每月节省 = 不买点数利率下的月供 − 买点数利率下的月供（固定利率贷款的本金和利息）。简单回本时间 = 成本 ÷ 每月节省。由于较低的利率也会让本金还得稍快一些，计算器还会显示第二个回本时间（计入多还的本金），以及您持有贷款这些年后的收益或损失：节省的还款 + 较少的剩余本金 − 点数费用。
示例：一笔 $350,000、30 年期的贷款，一个点数花费 $3,500，把利率从 6.5% 降到 6.25%。月供从 $2,212.24 降到 $2,155.01，每月节省 $57.23。简单回本时间是 62 个月（5 年 2 个月）；计入更快还本后是 48 个月。如果您持有贷款 7 年，大约多赚 $2,646。
点数什么时候划算，什么时候不划算
- 如果您持有贷款的时间远超回本时间，点数通常比较划算。
- 如果您可能在几年内卖房、搬家或再融资，点数的成本可能永远赚不回来。
- 一个点数能把利率降低多少，因贷款机构而异，也每天不同。消费者金融保护局建议在同一天比较有点数和没有点数的 Loan Estimate（贷款估算表）（CFPB）。
- 用来买点数的现金就不能用来增加首付，而增加首付同样能降低月供，还可能免去私人房贷保险。
常见问题
一个房贷点数要多少钱？
一个点数通常是贷款金额的 1%，所以 $350,000 贷款的一个点数是 $3,500。贷款机构可以有不同定价，请查看您的 Loan Estimate。
一个点数能把利率降低多少？
没有固定数额。每个贷款机构自行决定，并随市场变化。请输入您 Loan Estimate 上的两个利率。
房贷点数可以抵税吗？
为购买或建造自住主要住房的贷款所支付的点数，如果您逐项扣除，通常可以扣除，规则见 IRS Topic 504。再融资的点数通常要在贷款期限内分摊扣除。
什么是贷款机构补贴（lender credits）？
与点数相反：您接受较高的利率，由贷款机构支付您部分过户费用。这样成交时要付的现金较少，但月供会提高。