Qué hace esta calculadora
Los puntos hipotecarios, también llamados puntos de descuento, son un cargo que usted le paga al prestamista al cierre a cambio de una tasa de interés más baja. Ingrese su préstamo, la tasa sin puntos, cuántos puntos compraría y la tasa que obtendría. La calculadora muestra cuánto cuestan los puntos, cuánto baja el pago mensual, cuánto tarda en recuperar el costo y si sale ganando en los años que piensa mantener el préstamo.
Cómo se calcula
Costo de los puntos = monto del préstamo × número de puntos × costo de un punto (normalmente 1% del préstamo). Ahorro mensual = pago con la tasa sin puntos − pago con la tasa con puntos (capital e intereses de un préstamo de tasa fija). Punto de equilibrio simple = costo ÷ ahorro mensual. Como una tasa más baja también reduce el saldo un poco más rápido, la calculadora muestra un segundo punto de equilibrio que cuenta el capital adicional pagado, y su ganancia o pérdida después de los años que mantenga el préstamo: pagos ahorrados + el saldo restante más pequeño − el costo de los puntos.
Ejemplo: en un préstamo de $350,000 a 30 años, un punto cuesta $3,500 y baja la tasa de 6.5% a 6.25%. El pago baja de $2,212.24 a $2,155.01, un ahorro de $57.23 al mes. El punto de equilibrio simple es de 62 meses (5 años y 2 meses); contando el pago más rápido es de 48 meses. Si mantiene el préstamo 7 años, queda unos $2,646 a su favor.
Cuándo los puntos pueden convenir o no
- Los puntos suelen convenir cuando mantiene el préstamo mucho más allá del punto de equilibrio.
- Si podría vender, mudarse o refinanciar en pocos años, quizás nunca recupere el costo de los puntos.
- Cuánto baja la tasa un punto varía entre prestamistas y de un día a otro. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) sugiere comparar Loan Estimates (Estimación del Préstamo) con y sin puntos del mismo día (CFPB).
- El efectivo usado en puntos no puede ir a un pago inicial más grande, que también baja el pago y puede eliminar el seguro hipotecario privado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un punto hipotecario?
Un punto suele costar el 1% del monto del préstamo, así que un punto en un préstamo de $350,000 es $3,500. Los prestamistas pueden fijar otros precios, así que revise su Loan Estimate.
¿Cuánto baja la tasa un punto?
No hay una cantidad fija. Cada prestamista la fija y cambia con el mercado. Ingrese las dos tasas de sus Loan Estimates.
¿Los puntos hipotecarios son deducibles de impuestos?
Los puntos pagados en un préstamo para comprar o construir su vivienda principal a menudo se pueden deducir si detalla sus deducciones, según las reglas que explica el IRS Topic 504. Los puntos de un refinanciamiento normalmente se deducen a lo largo de la vida del préstamo.
¿Qué son los créditos del prestamista?
Lo contrario de los puntos: usted acepta una tasa de interés más alta y el prestamista paga parte de sus costos de cierre. Eso reduce el efectivo que necesita al cierre, pero sube su pago mensual.