Ce que fait ce calculateur
Les points hypothécaires, aussi appelés points d’escompte (discount points), sont des frais que vous payez au prêteur à la signature (closing) en échange d’un taux d’intérêt plus bas. Indiquez votre prêt, le taux sans points, le nombre de points que vous achèteriez et le taux que vous obtiendriez. Le calculateur montre ce que coûtent les points, de combien la mensualité baisse, combien de temps il faut pour récupérer ce coût et si vous êtes gagnant sur les années pendant lesquelles vous pensez garder le prêt.
Comment le calcul est fait
Coût des points = montant du prêt × nombre de points × coût d’un point (généralement 1 % du prêt). Économie mensuelle = mensualité au taux sans points − mensualité au taux avec points (capital et intérêts d’un prêt à taux fixe). Seuil de rentabilité simple = coût ÷ économie mensuelle. Comme un taux plus bas rembourse aussi le solde un peu plus vite, le calculateur affiche un second seuil de rentabilité qui tient compte du capital remboursé en plus, ainsi que votre gain ou votre perte après les années pendant lesquelles vous gardez le prêt : mensualités économisées + solde restant plus faible − coût des points.
Exemple : pour un prêt de 350 000 $ sur 30 ans, un point coûte 3 500 $ et fait passer le taux de 6,5 % à 6,25 %. La mensualité baisse de 2 212,24 $ à 2 155,01 $, soit une économie de 57,23 $ par mois. Le seuil de rentabilité simple est de 62 mois (5 ans et 2 mois) ; en tenant compte du remboursement plus rapide, il est de 48 mois. Si vous gardez le prêt 7 ans, vous êtes gagnant d’environ 2 646 $.
Quand les points peuvent être rentables ou non
- Les points sont généralement rentables quand vous gardez le prêt bien au-delà du seuil de rentabilité.
- Si vous risquez de vendre, de déménager ou de refinancer d’ici quelques années, le coût des points pourrait ne jamais être récupéré.
- La baisse de taux obtenue pour un point varie d’un prêteur à l’autre et d’un jour à l’autre. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) conseille de comparer des Loan Estimates (estimations de prêt) avec et sans points le même jour (CFPB).
- L’argent utilisé pour les points ne peut pas servir à un apport plus important, qui fait lui aussi baisser la mensualité et peut supprimer l’assurance hypothécaire privée (PMI).
Questions fréquentes
Combien coûte un point hypothécaire ?
Un point coûte généralement 1 % du montant du prêt : un point sur un prêt de 350 000 $ coûte donc 3 500 $. Les prêteurs peuvent les tarifer différemment ; vérifiez votre Loan Estimate.
De combien un point fait-il baisser le taux ?
Il n’y a pas de montant fixe. Chaque prêteur le fixe, et il change avec le marché. Saisissez les deux taux indiqués sur vos Loan Estimates.
Les points hypothécaires sont-ils déductibles des impôts ?
Les points payés sur un prêt pour acheter ou construire votre résidence principale peuvent souvent être déduits si vous détaillez vos déductions, selon les règles expliquées dans IRS Topic 504. Les points d’un refinancement sont généralement déduits sur toute la durée du prêt.
Que sont les crédits du prêteur (lender credits) ?
L’inverse des points : vous acceptez un taux d’intérêt plus élevé et le prêteur paie une partie de vos frais de clôture. Cela réduit la somme à verser à la signature mais augmente votre mensualité.