Ano ang ginagawa ng calculator na ito
Ang mortgage points, tinatawag ding discount points, ay bayad sa lender sa closing kapalit ng mas mababang interest rate. Ilagay ang loan mo, ang rate kung walang points, ilang points ang bibilhin mo at ang rate na makukuha mo. Ipinapakita ng calculator ang halaga ng points, gaano kababa ang buwanang hulog, gaano katagal bago mabawi ang gastos at kung lalamang ka sa mga taong inaasahan mong hawak ang loan.
Paano ito kinukuwenta
Halaga ng points = halaga ng loan × bilang ng points × halaga ng isang point (karaniwang 1% ng loan). Buwanang tipid = hulog sa rate na walang points − hulog sa rate na may points (principal at interes sa fixed-rate na loan). Simpleng break-even = gastos ÷ buwanang tipid. Dahil mas mabilis ding bumababa nang kaunti ang balanse kapag mas mababa ang rate, nagpapakita ang calculator ng ikalawang break-even na isinasama ang dagdag na principal na nabayaran, at ang pakinabang o lugi mo pagkalipas ng mga taong hawak mo ang loan: natipid sa mga hulog + ang mas maliit na natitirang balanse − ang halaga ng points.
Halimbawa: sa $350,000 na loan na 30 taon, $3,500 ang isang point at pinabababa nito ang rate mula 6.5% hanggang 6.25%. Bumababa ang hulog mula $2,212.24 hanggang $2,155.01, tipid na $57.23 bawat buwan. 62 buwan (5 taon at 2 buwan) ang simpleng break-even; kung isasama ang mas mabilis na pagbayad, 48 buwan ito. Kung hawak mo ang loan nang 7 taon, mga $2,646 ang lamang mo.
Kailan maaaring sulit o hindi sulit ang points
- Kadalasang sulit ang points kapag hawak mo ang loan nang matagal pagkalampas ng break-even.
- Kung baka magbenta, lumipat o mag-refinance ka sa loob ng ilang taon, puwedeng hindi na mabawi ang halaga ng points.
- Iba-iba sa bawat lender at sa bawat araw kung gaano kababa ang rate dahil sa isang point. Iminumungkahi ng Consumer Financial Protection Bureau na ihambing ang mga Loan Estimate na may at walang points sa iisang araw (CFPB).
- Ang cash na ginamit sa points ay hindi na mapupunta sa mas malaking down payment, na nagpapababa rin ng hulog at puwedeng mag-alis ng private mortgage insurance.
Mga madalas itanong
Magkano ang isang mortgage point?
Karaniwang 1% ng halaga ng loan ang isang point, kaya $3,500 ang isang point sa $350,000 na loan. Puwedeng iba ang presyo ng mga lender, kaya tingnan ang Loan Estimate mo.
Gaano kababa ang rate dahil sa isang point?
Walang tiyak na halaga. Bawat lender ang nagtatakda nito, at nagbabago ito ayon sa merkado. Ilagay ang dalawang rate mula sa iyong mga Loan Estimate.
Puwede bang i-deduct sa tax ang mortgage points?
Ang points na binayaran sa loan para bilhin o ipatayo ang pangunahing tirahan mo ay kadalasang puwedeng i-deduct kung nag-i-itemize ka, ayon sa mga patakarang ipinapaliwanag sa IRS Topic 504. Ang points sa refinance ay karaniwang dine-deduct nang paunti-unti sa buong haba ng loan.
Ano ang lender credits?
Kabaligtaran ng points: tinatanggap mo ang mas mataas na interest rate at ang lender ang nagbabayad ng bahagi ng closing costs mo. Bumababa ang cash na kailangan mo sa closing pero tumataas ang buwanang hulog mo.