Как работает калькулятор сравнения кредитов
Введите два предложения рядом. По каждому кредиту укажите сумму, ставку, срок, пункты (points — процент от суммы кредита), прочие первоначальные комиссии, ежемесячную комиссию (если есть) и итоговый платеж (balloon), который нужно внести вместе с последним платежом (если он предусмотрен). Затем калькулятор покажет по обоим кредитам:
- Ежемесячный платеж — основной долг и проценты плюс ежемесячная комиссия, если она есть.
- Всего процентов — все, что вы платите сверх занятой суммы, без учета комиссий.
- Общая стоимость кредита — проценты плюс все первоначальные и ежемесячные комиссии. Именно эти числа сравниваются в заголовке результата.
- Эффективная APR — годовая ставка, включающая комиссии (объяснение ниже).
- Месяц безубыточности — когда кредит с более высокими первоначальными расходами начинает обходиться вам дешевле.
Графики показывают, куда уходят деньги (занятая сумма, проценты и комиссии в одном масштабе), и как с годами меняются остаток долга и накопленные расходы.
Процентная ставка и эффективная APR
Процентная ставка отражает цену только занятых денег. Пункты, комиссия за оформление кредита и ежемесячные комиссии — это расходы, которые ставка не показывает. Годовая процентная ставка с учетом комиссий (APR) сводит эти платежи в одно годовое число, чтобы предложения можно было честно сравнить. CFPB (Бюро финансовой защиты потребителей) объясняет разницу простым языком.
Эффективная APR на этой странице рассчитывается по методике Regulation Z (закон о достоверном раскрытии условий кредитования, Truth in Lending). Она находит такую годовую ставку, при которой ваши платежи, ежемесячные комиссии и итоговый платеж стоят ровно столько, сколько денег вы реально получаете: сумма кредита за вычетом первоначальных комиссий. Для ежемесячных платежей эта ставка равна месячной ставке, умноженной на 12; так в Приложении J описан расчет для регулярных платежей.
Это приближенный расчет, а не официальное раскрытие условий. Официальная APR кредитора рассчитывается по 12 CFR 1026.22 и учитывает только те платежи, которые входят в финансовый сбор (finance charge). Расходы на оформление права собственности, оценку жилья и эскроу-счет в него обычно не входят, поэтому их здесь указывать не нужно. Нестандартные первые периоды и ежедневное начисление процентов здесь не учитываются, так что небольшое расхождение с цифрами вашего кредитора — это нормально.
Точка безубыточности: когда пункты окупаются
Один пункт стоит 1 % от суммы кредита и обычно снижает ставку. Расходы приходится нести сразу, а экономия накапливается помесячно, поэтому существует месяц безубыточности. По каждому кредиту калькулятор складывает проценты и комиссии, которые вы заплатили бы, если бы полностью погасили кредит в этом месяце. Месяц, когда кредит с высокими первоначальными расходами перестает быть дороже, и есть точка безубыточности.
Пример с числами, подставленными на странице: кредит в 300 000 $ на 30 лет. Кредит A — под 6,5 % с комиссиями 1 000 $, платеж около 1 896 $ в месяц. Кредит B — под 6,0 % с 1,5 пункта (4 500 $) плюс те же 1 000 $, платеж около 1 799 $ в месяц. При оформлении кредит B обходится на 4 500 $ дороже, но экономит около 98 $ в месяц, поэтому выходит вперед примерно к 36-му месяцу (через 3 года). Если держать кредит все 30 лет, кредит B обойдется примерно на 30 600 $ дешевле по процентам и комиссиям. Если вы продадите жилье или рефинансируете кредит в первые три года, дешевле окажется кредит A. Эффективные APR, около 6,53 % и 6,17 %, указывают в ту же сторону.
В расчете безубыточности сравниваются только сами кредиты. Он не предполагает, что сэкономленные деньги вы инвестируете, поэтому считайте его одним из аргументов, а не окончательным выводом.
Кредиты с итоговым платежом и разными сроками
При кредите с итоговым платежом (balloon) ежемесячные платежи ниже, чем у кредита, который полностью гасится равными платежами, а крупная сумма вносится вместе с последним платежом. Калькулятор включает эту сумму в общую стоимость и в APR. Заранее подумайте, как вы будете платить итоговую сумму или рефинансировать ее в конце срока.
Если сроки или суммы различаются, более низкая общая стоимость — не обязательно более выгодное предложение: короткий кредит стоит дешевле по процентам, но требует более высокого платежа. Сравнивайте и ежемесячный платеж, и то, как долго вы планируете пользоваться каждым кредитом.
Сверьте цифры с Loan Estimate
По ипотеке кредитор обязан выдать вам документ Loan Estimate (предварительный расчет кредита) в течение трех рабочих дней после подачи заявки. В пояснении CFPB к Loan Estimate показано, где найти ставку, платеж, пункты и комиссии, а также APR и общий процент (total interest percentage) в разделе «Comparisons» на странице 3. Решающую силу имеют Loan Estimate и документы сделки. Калькулятор дает только общую информацию: это не финансовая консультация.
Частые вопросы
Что лучше: более низкая ставка или более низкая APR?
Если вы собираетесь держать кредит до конца срока, более низкая APR обычно означает более низкую общую стоимость, потому что в нее входят комиссии. Если вы рассчитываете продать жилье или рефинансировать кредит раньше, проверьте месяц безубыточности: кредит с меньшими первоначальными комиссиями может оказаться выгоднее, даже если его APR выше.
Почему эффективная APR отличается от APR в моем Loan Estimate?
Кредитор следует всем правилам Regulation Z: он учитывает только платежи, входящие в финансовый сбор, использует собственные даты платежей и может по-другому учитывать некоторые ежемесячные платежи. На этой странице используется более простая помесячная модель, и в нее входят все комиссии, которые вы вводите. Официальной считайте APR кредитора, а эту страницу используйте, чтобы увидеть, как комиссии меняют сравнение.
Включить комиссии в кредит или заплатить их при оформлении сделки?
Если включить комиссии в сумму кредита, ваши деньги останутся при вас, но на комиссии начнут начисляться проценты, так что общая стоимость вырастет. Сравните оба варианта с помощью настройки «Комиссии». Если заплатить наличными, сумма кредита и проценты уменьшатся, но при оформлении сделки понадобятся свободные деньги.