Como funciona a calculadora de comparação de empréstimos
Informe duas ofertas lado a lado. Para cada empréstimo, você indica o valor, a taxa, o prazo, os points (uma porcentagem do empréstimo), outras taxas iniciais, uma eventual taxa mensal e, se houver, um pagamento balão devido junto com a última parcela. A calculadora então mostra, para os dois empréstimos:
- Parcela mensal – principal e juros, mais qualquer taxa mensal.
- Total de juros – tudo o que você paga além do valor emprestado, sem contar as taxas.
- Custo total do empréstimo – juros mais todas as taxas iniciais e mensais. O destaque compara este número.
- APR efetiva – a taxa anual que inclui as taxas (explicada abaixo).
- Mês de equilíbrio (break-even) – quando o empréstimo com custos iniciais maiores passa a custar menos para você.
Os gráficos mostram para onde vai o dinheiro (valor emprestado, juros e taxas, desenhados na mesma escala) e como o saldo e o custo acumulado evoluem ao longo dos anos.
Taxa de juros versus APR efetiva
A taxa de juros precifica apenas o dinheiro que você pega emprestado. Points, taxas de originação e taxas mensais do empréstimo são custos que a taxa não mostra. A taxa percentual anual (APR) reúne essas cobranças em um único número anual para que as ofertas possam ser comparadas de forma justa. O CFPB explica a diferença em linguagem simples (em inglês).
Esta página calcula a APR efetiva no estilo da Regulation Z (Truth in Lending). Ela encontra a taxa anual em que os seus pagamentos, as taxas mensais e o balão valem exatamente o dinheiro que você de fato recebe: o valor emprestado menos as taxas iniciais. Para parcelas mensais, essa taxa é a taxa mensal vezes 12, que é como o Appendix J funciona para pagamentos regulares.
É uma aproximação, não uma divulgação oficial. A APR oficial do credor segue o 12 CFR 1026.22 e conta apenas as cobranças que fazem parte do encargo financeiro (finance charge). Custos de título, avaliação e escrow normalmente não fazem parte, então deixe-os de fora. Primeiros períodos irregulares e juros diários são ignorados aqui, então uma pequena diferença entre esta página e o seu credor é normal.
Break-even: quando os points compensam?
Um point custa 1% do empréstimo e geralmente reduz a taxa. Como o custo vem primeiro e a economia chega mês a mês, existe um mês de equilíbrio. Para cada empréstimo, a calculadora soma os juros e as taxas que você teria pago se quitasse o empréstimo por inteiro naquele mês. O mês em que o empréstimo com maior custo inicial deixa de ser mais caro é o break-even.
Exemplo com os números pré-preenchidos na página: um empréstimo de US$ 300.000 em 30 anos. O Empréstimo A tem 6,5% e US$ 1.000 em taxas, cerca de US$ 1.896 por mês. O Empréstimo B tem 6,0% com 1,5 point (US$ 4.500) mais as mesmas US$ 1.000, cerca de US$ 1.799 por mês. O Empréstimo B custa US$ 4.500 a mais no fechamento e economiza cerca de US$ 98 por mês, então passa à frente por volta do mês 36 (3 anos). Se você ficar com o empréstimo pelos 30 anos inteiros, o Empréstimo B custa cerca de US$ 30.600 a menos em juros e taxas. Se você vender ou refinanciar nos primeiros três anos, o Empréstimo A sai mais barato. As APRs efetivas, cerca de 6,53% e 6,17%, apontam na mesma direção.
O break-even compara apenas os empréstimos. Ele não presume que você invista o dinheiro economizado, então trate-o como um dado a mais, não como um veredito.
Empréstimos com balão e prazos diferentes
Com um balão, as parcelas mensais são menores do que em um empréstimo totalmente amortizado e um valor único é devido junto com o último pagamento. A calculadora inclui esse valor no custo total e na APR. Pergunte como você vai pagar ou refinanciar o balão no final.
Quando os prazos ou os valores são diferentes, o menor custo total não é automaticamente o melhor negócio: um empréstimo mais curto custa menos juros, mas exige uma parcela maior. Compare também a parcela mensal e por quanto tempo você pretende manter cada empréstimo.
Confira os números com o seu Loan Estimate
Em um financiamento imobiliário, o credor deve entregar um Loan Estimate em até três dias úteis depois do seu pedido. A explicação do CFPB sobre o Loan Estimate mostra onde achar a taxa, a parcela, os points e as taxas, e a APR e o percentual total de juros na seção "Comparisons" da página 3. O que vale são o Loan Estimate e os documentos de fechamento. Esta calculadora é apenas para informação geral e não é aconselhamento financeiro.
Perguntas frequentes
Qual é melhor, uma taxa de juros menor ou uma APR menor?
Para empréstimos mantidos até o fim, a APR menor geralmente significa o menor custo total, porque ela inclui as taxas. Se você espera vender ou refinanciar cedo, confira o mês de break-even: um empréstimo com menos taxas iniciais pode sair ganhando mesmo com APR maior.
Por que a minha APR efetiva é diferente da APR do meu Loan Estimate?
O credor segue todas as regras da Regulation Z: conta apenas itens do encargo financeiro, usa as suas próprias datas de pagamento e pode tratar algumas cobranças mensais de outra forma. Esta página usa um modelo mensal mais simples e inclui todas as taxas que você digitar. Use a APR do credor para o número oficial e esta página para ver como as taxas mudam a comparação.
Devo somar as taxas ao empréstimo ou pagá-las no fechamento?
Incluir as taxas no empréstimo preserva o seu dinheiro, mas significa pagar juros sobre elas, então o custo total é maior. Use a opção "Fees are" para comparar as duas formas. Pagar à vista reduz o empréstimo e os juros, mas exige dinheiro disponível no fechamento.