Qué hace esta calculadora
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) tiene una tasa fija durante los primeros años, a menudo 3, 5, 7 o 10, y luego la tasa cambia en fechas fijas. Ingrese su préstamo, la tasa inicial, el valor del índice, el margen y los topes que aparecen en los documentos de su préstamo, y la calculadora muestra la nueva tasa y el nuevo pago en el primer ajuste, en los ajustes posteriores y en el peor caso que permiten los topes.
Cómo se fija la tasa de una ARM
- Índice (index): una tasa del mercado que sigue el préstamo, como un promedio de la Secured Overnight Financing Rate (SOFR, tasa de financiamiento garantizada a un día).
- Margen (margin): la cantidad fija que el prestamista suma al índice. Índice + margen es la tasa "totalmente indexada".
- Topes (caps): límites a cuánto puede cambiar la tasa en el primer ajuste, en cada ajuste posterior y durante toda la vida del préstamo. Un préstamo "2/1/5" puede subir hasta 2 puntos en el primer ajuste, 1 punto en cada ajuste posterior y 5 puntos en total sobre la tasa inicial.
Su Loan Estimate (estimación del préstamo) y su pagaré indican el índice, el margen, los topes y cada cuánto se ajusta la tasa (CFPB, Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable).
Cómo se calcula
En cada ajuste, nueva tasa = índice + margen, pero no más que el tope por encima (o por debajo) de la tasa actual ni que el tope de por vida; nuevo pago = el pago que liquida el saldo restante en el plazo restante. Ejemplo: una ARM 5/1 de $400,000 a 30 años al 5.5% paga $2,271.16 al mes. Si el índice es del 4.3% y el margen del 2.75%, la tasa después de 5 años pasa a ser del 7.05% (dentro del tope de 2 puntos) y el pago, de unos $2,626. En el peor caso con topes 2/1/5, la tasa sube al 10.5% y el pago a unos $3,454.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa una ARM 5/1 o 5/6?
El primer número son los años con la tasa inicial fija. El segundo indica cada cuánto se ajusta después: 1 significa cada año y 6, cada 6 meses.
¿Qué significan los topes 2/1/5?
La tasa puede cambiar hasta 2 puntos porcentuales en el primer ajuste, 1 punto en cada ajuste posterior y 5 puntos en total sobre la tasa inicial.
¿Puede bajar la tasa de mi ARM?
Sí, si el índice baja, normalmente dentro de los mismos topes. Muchos préstamos también tienen un mínimo, a menudo el margen, por debajo del cual la tasa no puede bajar.
¿Qué puedo hacer antes de que se ajuste mi ARM?
Revise la fecha y la nueva tasa en el aviso que le envía su administrador del préstamo antes del cambio, compare refinanciar a una tasa fija y planifique su presupuesto para el pago más alto que permiten los topes.
¿Se guarda mi información?
No. Los números se quedan en esta página.