Ano ang ginagawa ng calculator na ito
Ang adjustable-rate mortgage (ARM, mortgage na nagbabago ang interest rate) ay may fixed rate sa mga unang taon, madalas 3, 5, 7 o 10, at pagkatapos ay nagbabago ang rate sa mga takdang panahon. Ilagay ang loan mo, ang panimulang rate, ang halaga ng index, ang margin at ang mga cap mula sa mga papeles ng loan mo, at ipapakita ng calculator ang bagong rate at bayad sa unang reset, sa mga susunod na reset, at sa pinakamasamang kaso na pinapayagan ng mga cap.
Paano itinatakda ang rate ng ARM
- Index (batayang rate): isang market rate na sinusundan ng loan, gaya ng average ng Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
- Margin (dagdag ng nagpapautang): ang takdang halaga na idinadagdag ng nagpapautang sa index. Ang index + margin ang tinatawag na "fully indexed" na rate.
- Caps (mga hangganan): mga limitasyon kung gaano kalaki ang puwedeng pagbabago ng rate sa unang adjustment, sa bawat susunod na adjustment, at sa buong buhay ng loan. Ang loan na "2/1/5" ay puwedeng tumaas nang hanggang 2 point sa unang reset, 1 point sa bawat susunod na reset at 5 point lahat-lahat lampas sa panimulang rate.
Nakalista sa Loan Estimate (dokumentong tantiya ng loan) at note mo ang index, margin, mga cap at kung gaano kadalas nag-a-adjust ang rate (CFPB, Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages).
Paano ito kinukuwenta
Sa bawat reset, bagong rate = index + margin, pero hindi lalampas sa cap pataas (o pababa) mula sa kasalukuyang rate at sa lifetime cap; bagong bayad = ang bayad na tatapos sa natitirang balanse sa natitirang haba ng loan. Halimbawa: ang $400,000, 30-taong 5/1 ARM sa 5.5% ay may bayad na $2,271.16 bawat buwan. Kung 4.3% ang index at 2.75% ang margin, magiging 7.05% ang rate pagkalipas ng 5 taon (pasok sa 2-point na cap) at mga $2,626 ang bayad. Sa pinakamasamang kaso na may 2/1/5 na cap, aakyat ang rate sa 10.5% at ang bayad sa mga $3,454.
Mga madalas itanong
Ano ang ibig sabihin ng 5/1 o 5/6 ARM?
Ang unang numero ay ang bilang ng taon sa fixed na panimulang rate. Ang ikalawa ay kung gaano kadalas ito nag-a-adjust pagkatapos: ang 1 ay taon-taon, ang 6 ay tuwing 6 na buwan.
Ano ang ibig sabihin ng mga cap na 2/1/5?
Puwedeng magbago ang rate nang hanggang 2 percentage point sa unang adjustment, 1 point sa bawat susunod na adjustment, at 5 point lahat-lahat lampas sa panimulang rate.
Puwede bang bumaba ang rate ng ARM ko?
Oo, kung bumaba ang index, kadalasan sa loob ng parehong mga cap. Marami ring loan ang may floor, madalas ang margin, na hindi na puwedeng lampasan pababa ng rate.
Ano ang puwede kong gawin bago mag-reset ang ARM ko?
Tingnan ang petsa at bagong rate sa abisong ipinapadala ng servicer mo bago ang pagbabago, ihambing ang pag-refinance sa fixed rate, at planuhin ang budget mo para sa pinakamataas na bayad na pinapayagan ng mga cap.
Naiimbak ba ang impormasyon ko?
Hindi. Nananatili lang sa pahinang ito ang mga numero.