이 계산기가 하는 일
변동금리 주택담보대출(adjustable-rate mortgage, ARM)은 처음 몇 년(흔히 3, 5, 7 또는 10년) 동안 고정 금리이고, 그 뒤 정해진 시점마다 금리가 바뀌어요. 대출 금액, 시작 금리, 지수 값, 가산금리, 대출 서류에 있는 상한을 입력하면, 계산기가 첫 재조정, 이후 재조정, 그리고 상한이 허용하는 최악의 경우의 새 금리와 상환액을 보여 줘요.
ARM 금리가 정해지는 방식
- 지수(index): 대출이 따라가는 시장 금리로, 예를 들어 담보부 익일물 금리(Secured Overnight Financing Rate, SOFR)의 평균이 있어요.
- 가산금리(margin): 대출 기관이 지수에 더하는 고정 금액이에요. 지수 + 가산금리를 "완전 지수 연동(fully indexed)" 금리라고 해요.
- 상한(caps): 첫 조정 때, 이후 조정 때마다, 그리고 대출 전체 기간 동안 금리가 얼마나 바뀔 수 있는지에 대한 한도예요. "2/1/5" 대출은 첫 재조정 때 최대 2%포인트, 이후 재조정 때마다 1%포인트, 시작 금리보다 모두 합쳐 5%포인트까지 오를 수 있어요.
Loan Estimate(대출 견적서)와 차용증서(note)에 지수, 가산금리, 상한, 금리 조정 주기가 나와 있어요(CFPB, 변동금리 주택담보대출 소비자 안내서).
계산 방법
재조정 때마다 새 금리 = 지수 + 가산금리이지만, 현재 금리보다 상한 이상 오르거나(또는 내리거나) 평생 상한을 넘을 수 없어요. 새 상환액 = 남은 잔액을 남은 기간 동안 모두 갚는 상환액이에요. 예시: $400,000, 30년 5/1 ARM, 금리 5.5%이면 매달 $2,271.16를 내요. 지수가 4.3%, 가산금리가 2.75%이면 5년 뒤 금리는 7.05%(2%포인트 상한 이내)가 되고 상환액은 약 $2,626예요. 2/1/5 상한의 최악의 경우 금리는 10.5%까지, 상환액은 약 $3,454까지 올라요.
자주 묻는 질문
5/1 또는 5/6 ARM은 무슨 뜻인가요?
첫 번째 숫자는 시작 고정 금리가 유지되는 햇수예요. 두 번째 숫자는 그 이후 조정 주기를 뜻해요. 1은 매년, 6은 6개월마다예요.
상한 2/1/5는 무슨 뜻인가요?
첫 조정 때 최대 2%포인트, 이후 조정 때마다 1%포인트, 시작 금리보다 모두 합쳐 5%포인트까지 금리가 바뀔 수 있다는 뜻이에요.
ARM 금리가 내려갈 수도 있나요?
네, 지수가 내리면 내려갈 수 있고, 보통 같은 상한 안에서 바뀌어요. 많은 대출에는 그 아래로 금리가 내려갈 수 없는 최저 금리(floor)도 있으며, 흔히 가산금리와 같아요.
ARM이 재조정되기 전에 무엇을 할 수 있나요?
변경 전에 대출 관리 회사(servicer)가 보내는 통지서에서 날짜와 새 금리를 확인하고, 고정 금리로의 재융자와 비교해 보고, 상한이 허용하는 최고 상환액에 맞춰 예산을 세우세요.
내 정보가 저장되나요?
아니요. 숫자는 이 페이지에만 남아요.