ماذا تفعل هذه الحاسبة
الرهن العقاري بفائدة متغيرة (ARM) له سعر ثابت في السنوات الأولى، غالبًا 3 أو 5 أو 7 أو 10 سنوات، ثم يتغير السعر في مواعيد محددة. أدخلوا قرضكم، والسعر الابتدائي، وقيمة المؤشر، والهامش، والحدود القصوى من وثائق قرضكم، فتعرض الحاسبة السعر والدفعة الجديدين عند التعديل الأول، وعند التعديلات اللاحقة، وفي أسوأ حالة تسمح بها الحدود.
كيف يُحدَّد سعر ARM
- المؤشر (index): سعر في السوق يتبعه القرض، مثل متوسط سعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR).
- الهامش (margin): المقدار الثابت الذي يضيفه المُقرض إلى المؤشر. والمؤشر + الهامش هو السعر «المفهرس بالكامل».
- الحدود القصوى (caps): قيود على مقدار تغيّر السعر عند التعديل الأول، وعند كل تعديل لاحق، وطوال مدة القرض. القرض بحدود «2/1/5» يمكن أن يرتفع حتى نقطتين عند التعديل الأول، ونقطة واحدة عند كل تعديل لاحق، و5 نقاط إجمالًا فوق السعر الابتدائي.
يذكر تقدير القرض (Loan Estimate) ووثيقة القرض المؤشر والهامش والحدود القصوى وعدد مرات تعديل السعر (CFPB، دليل المستهلك للرهون العقارية بفائدة متغيرة).
كيف يُحسب
عند كل تعديل، السعر الجديد = المؤشر + الهامش، ولكن بما لا يتجاوز الحد فوق (أو تحت) السعر الحالي والحد مدى الحياة؛ والدفعة الجديدة = الدفعة التي تسدد الرصيد المتبقي خلال المدة المتبقية. مثال: قرض ARM من نوع 5/1 بقيمة $400,000 لمدة 30 سنة بسعر 5.5% دفعته $2,271.16 شهريًا. إذا كان المؤشر 4.3% والهامش 2.75%، يصبح السعر بعد 5 سنوات 7.05% (ضمن حد النقطتين) والدفعة نحو $2,626. وفي أسوأ حالة بحدود 2/1/5، يرتفع السعر إلى 10.5% والدفعة إلى نحو $3,454.
أسئلة شائعة
ماذا يعني قرض ARM من نوع 5/1 أو 5/6؟
الرقم الأول هو عدد السنوات بالسعر الابتدائي الثابت. والثاني يبيّن عدد مرات التعديل بعد ذلك: 1 تعني كل سنة، و6 تعني كل 6 أشهر.
ماذا تعني الحدود 2/1/5؟
يمكن أن يتغير السعر حتى نقطتين مئويتين عند التعديل الأول، ونقطة واحدة عند كل تعديل لاحق، و5 نقاط إجمالًا فوق السعر الابتدائي.
هل يمكن أن ينخفض سعر قرض ARM الخاص بي؟
نعم، إذا انخفض المؤشر، وعادةً ضمن الحدود نفسها. ولدى كثير من القروض أيضًا حد أدنى، غالبًا يساوي الهامش، لا يمكن أن ينخفض السعر دونه.
ماذا يمكنني أن أفعل قبل تعديل قرض ARM؟
تحققوا من الموعد والسعر الجديد في الإشعار الذي ترسله جهة خدمة القرض قبل التغيير، وقارنوا إعادة التمويل بسعر ثابت، وخططوا ميزانيتكم لأعلى دفعة تسمح بها الحدود.
هل تُحفظ معلوماتي؟
لا. تبقى الأرقام في هذه الصفحة.