Что делает этот калькулятор
У ипотеки с плавающей ставкой (adjustable-rate mortgage, ARM) ставка фиксирована первые годы, часто 3, 5, 7 или 10, а затем меняется в установленные сроки. Введите сумму кредита, начальную ставку, значение индекса, маржу и лимиты из документов по кредиту, и калькулятор покажет новую ставку и платеж при первом пересмотре, при следующих пересмотрах и в худшем случае, который допускают лимиты.
Как устанавливается ставка ARM
- Индекс (index): рыночная ставка, за которой следует кредит, например среднее значение ставки SOFR (Secured Overnight Financing Rate).
- Маржа (margin): фиксированная надбавка, которую кредитор прибавляет к индексу. Индекс + маржа — это «полностью индексированная» ставка.
- Лимиты (caps): ограничения того, насколько ставка может измениться при первой корректировке, при каждой следующей и за весь срок кредита. По кредиту «2/1/5» ставка может вырасти максимум на 2 пункта при первом пересмотре, на 1 пункт при каждом следующем и в сумме на 5 пунктов выше начальной ставки.
Индекс, маржа, лимиты и частота изменения ставки указаны в вашем Loan Estimate (оценке кредита) и долговом обязательстве (CFPB, Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages).
Как это рассчитывается
При каждом пересмотре новая ставка = индекс + маржа, но не больше лимита выше (или ниже) текущей ставки и пожизненного лимита; новый платеж = платеж, который погашает оставшийся долг за оставшийся срок. Пример: по ARM 5/1 на 400 000 $ на 30 лет под 5,5 % платеж составляет 2 271,16 $ в месяц. Если индекс равен 4,3 %, а маржа 2,75 %, через 5 лет ставка станет 7,05 % (в пределах лимита в 2 пункта), а платеж — около 2 626 $. В худшем случае с лимитами 2/1/5 ставка поднимается до 10,5 %, а платеж — примерно до 3 454 $.
Часто задаваемые вопросы
Что означает ARM 5/1 или 5/6?
Первое число — сколько лет действует фиксированная начальная ставка. Второе показывает, как часто она меняется потом: 1 — каждый год, 6 — каждые 6 месяцев.
Что означают лимиты 2/1/5?
Ставка может измениться максимум на 2 процентных пункта при первой корректировке, на 1 пункт при каждой следующей и в сумме на 5 пунктов выше начальной ставки.
Может ли ставка по моей ARM снизиться?
Да, если индекс падает, обычно в пределах тех же лимитов. У многих кредитов есть и нижний порог, часто равный марже, ниже которого ставка опуститься не может.
Что можно сделать до пересмотра ставки по ARM?
Проверьте дату и новую ставку в уведомлении, которое обслуживающая компания присылает до изменения, сравните рефинансирование под фиксированную ставку и заложите в бюджет самый высокий платеж, который допускают лимиты.
Сохраняются ли мои данные?
Нет. Числа остаются на этой странице.