O que esta calculadora faz
Um financiamento imobiliário com taxa ajustável (adjustable-rate mortgage, ARM) tem uma taxa fixa nos primeiros anos, muitas vezes 3, 5, 7 ou 10, e depois a taxa muda em datas definidas. Informe o seu empréstimo, a taxa inicial, o valor do índice, a margem e os limites que constam nos documentos do empréstimo, e a calculadora mostra a nova taxa e a nova parcela no primeiro reajuste, nos reajustes seguintes e no pior caso que os limites permitem.
Como a taxa de um ARM é definida
- Índice (index): uma taxa de mercado que o empréstimo acompanha, como uma média da Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
- Margem (margin): o valor fixo que o credor soma ao índice. Índice + margem é a taxa "totalmente indexada".
- Limites (caps): limites de quanto a taxa pode mudar no primeiro ajuste, em cada ajuste seguinte e ao longo de todo o empréstimo. Um empréstimo "2/1/5" pode subir até 2 pontos no primeiro reajuste, 1 ponto em cada reajuste seguinte e 5 pontos no total acima da taxa inicial.
O seu Loan Estimate (estimativa do empréstimo) e o contrato (note) informam o índice, a margem, os limites e a frequência dos ajustes da taxa (CFPB, Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages).
Como é calculado
Em cada reajuste, nova taxa = índice + margem, mas sem passar do limite acima (ou abaixo) da taxa atual nem do limite total; nova parcela = a parcela que quita o saldo restante no prazo restante. Exemplo: um ARM 5/1 de US$ 400.000 em 30 anos a 5,5% tem parcela de US$ 2.271,16 por mês. Se o índice for 4,3% e a margem 2,75%, a taxa após 5 anos passa a 7,05% (dentro do limite de 2 pontos) e a parcela a cerca de US$ 2.626. No pior caso, com limites 2/1/5, a taxa sobe para 10,5% e a parcela para cerca de US$ 3.454.
Perguntas frequentes
O que significa ARM 5/1 ou 5/6?
O primeiro número é a quantidade de anos com a taxa inicial fixa. O segundo indica com que frequência ela é ajustada depois: 1 significa todo ano, 6 significa a cada 6 meses.
O que significam os limites 2/1/5?
A taxa pode mudar até 2 pontos percentuais no primeiro ajuste, 1 ponto em cada ajuste seguinte e 5 pontos no total acima da taxa inicial.
A taxa do meu ARM pode cair?
Sim, se o índice cair, normalmente dentro dos mesmos limites. Muitos empréstimos também têm um piso, muitas vezes igual à margem, abaixo do qual a taxa não pode ficar.
O que posso fazer antes do reajuste do meu ARM?
Confira a data e a nova taxa no aviso que a administradora do empréstimo envia antes da mudança, compare um refinanciamento com taxa fixa e planeje o orçamento para a maior parcela que os limites permitem.
Minhas informações são salvas?
Não. Os números ficam nesta página.