هل هذا العقار المؤجَّر استثمار جيد؟
أدخلوا السعر والتمويل والإيجار المتوقع، إضافة إلى الشغور والضرائب والتأمين ورسوم جمعية الملّاك (HOA) والصيانة وإدارة العقار. وتعرض الحاسبة:
- صافي الدخل التشغيلي (NOI) – الإيجار المحصَّل مطروحًا منه المصروفات التشغيلية، قبل قسط الرهن العقاري.
- معدل الرسملة (cap rate) – صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على سعر الشراء، وهو طريقة سريعة للمقارنة بين العقارات بغض النظر عن التمويل.
- التدفق النقدي – ما يتبقى كل شهر بعد دفع قسط الرهن العقاري.
- العائد النقدي على النقد (cash-on-cash) – التدفق النقدي السنوي مقسومًا على المبلغ النقدي الذي وضعتموه.
قواعد إرشادية سريعة
- قاعدة 1% – إيجار شهري يبلغ نحو 1% من السعر يشير إلى أن العقار قد يحقق تدفقًا نقديًا إيجابيًا. وقلّما تستوفيها العقارات في المناطق الغالية.
- قاعدة 50% – كثيرًا ما تقترب المصروفات التشغيلية من نصف الإيجار على المدى الطويل.
تحققوا دائمًا من الإيجارات المحلية وضرائب العقار وعروض التأمين وقوانين الملّاك قبل الشراء.
الأسئلة الشائعة
ما معدل الرسملة الجيد؟
يعتمد على السوق والمخاطرة. يبحث مستثمرون كثيرون عن معدل بين 5% و10%؛ والمعدلات الأعلى كثيرًا ما تقترن بمخاطرة أكبر أو بعقارات أقدم.
هل تُخصم مصروفات العقار المؤجَّر ضريبيًا؟
نعم. يمكن عمومًا خصم فائدة الرهن العقاري وضريبة العقار والتأمين والإصلاحات ورسوم الإدارة والإهلاك ضريبيًا من دخل الإيجار. ويُهلَك العقار السكني المؤجَّر على 27.5 سنة.
كم أخصص للإصلاحات؟
يخصص كثير من الملّاك 5% إلى 10% من الإيجار للصيانة، إضافة إلى احتياطي منفصل للبنود الكبيرة مثل السقف أو نظام التدفئة والتكييف.