Ce bien locatif est-il un bon investissement ?
Saisissez le prix, le financement et le loyer attendu, ainsi que la vacance locative, les impôts, l’assurance, les frais d’association de propriétaires (HOA), l’entretien et la gestion locative. Le calculateur affiche :
- Revenu net d’exploitation (NOI) – les loyers encaissés moins les charges d’exploitation, avant le prêt.
- Taux de capitalisation (cap rate) – le NOI divisé par le prix d’achat, un moyen rapide de comparer des biens indépendamment de leur financement.
- Flux de trésorerie (cash-flow) – ce qu’il reste chaque mois après la mensualité du prêt.
- Rendement sur fonds propres (cash-on-cash) – le flux de trésorerie annuel divisé par l’argent que vous avez investi.
Quelques règles empiriques
- Règle des 1 % – un loyer mensuel d’environ 1 % du prix laisse penser que le bien peut dégager un flux de trésorerie positif. Peu de biens des zones chères la respectent.
- Règle des 50 % – avec le temps, les charges d’exploitation représentent souvent près de la moitié du loyer.
Vérifiez toujours les loyers locaux, les impôts fonciers, les devis d’assurance et la législation sur les propriétaires bailleurs avant d’acheter.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation ?
Cela dépend du marché et du risque. Beaucoup d’investisseurs recherchent de 5 % à 10 % ; des taux plus élevés s’accompagnent souvent de plus de risque ou de biens plus anciens.
Puis-je déduire les dépenses d’un bien locatif ?
Oui. Les intérêts du prêt, l’impôt foncier, l’assurance, les réparations, les frais de gestion et l’amortissement comptable (depreciation) sont en général déductibles des revenus locatifs. Les biens résidentiels loués s’amortissent sur 27,5 ans.
Combien prévoir pour les réparations ?
Beaucoup de bailleurs mettent de côté de 5 % à 10 % du loyer pour l’entretien, plus une réserve distincte pour les gros postes comme la toiture ou le chauffage-climatisation (HVAC).