كيف تعمل حاسبة إعادة التمويل
أدخلوا ما تبقى عليكم من القرض وسعر الفائدة الحالي وعدد السنوات المتبقية، ثم السعر الجديد والمدة الجديدة وتكاليف إتمام الشراء (closing costs). تقارن الحاسبة قسطكم الحالي من أصل القرض والفائدة بالقسط الجديد، وتعرض مدة التعادل، وهي تكاليف الإتمام مقسومة على التوفير الشهري. فإذا كنتم ستبقون في المنزل أكثر من هذه المدة، فإعادة التمويل تجدي عادةً.
وتقارن أيضًا الفائدة المتبقية على قرضكم الحالي بفائدة القرض الجديد مضافًا إليها تكاليف الإتمام، لأن انخفاض القسط لا يعني دائمًا انخفاض التكلفة الإجمالية.
متى تكون إعادة التمويل منطقية؟
- انخفضت الأسعار – يكفي غالبًا خفض بنحو نصف نقطة مئوية إلى نقطة كاملة لتعويض تكاليف الإتمام.
- ستبقون بعد نقطة التعادل – إذا كنتم قد تنتقلون خلال سنتين، فمدة التعادل الطويلة علامة سيئة.
- تريدون مدة أقصر – الانتقال من 30 سنة إلى 15 سنة يرفع القسط لكنه قد يوفّر قدرًا كبيرًا من الفائدة.
- تريدون التخلص من تأمين الرهن العقاري – عند إعادة تمويل قرض FHA (قرض سكني بضمان حكومي) بقرض تقليدي يمكن إنهاء MIP (قسط التأمين على القرض) متى بلغت حقوق ملكيتكم في المنزل 20%.
احذروا من بدء قرض جديد مدته 30 سنة بعد أن سدّدتم قرضكم سنوات طويلة: فالقسط ينخفض، لكنكم قد تدفعون الفائدة مدة أطول.
الأسئلة الشائعة
كم تبلغ تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري؟
تبلغ تكاليف الإتمام غالبًا 2% إلى 5% من مبلغ القرض، وتشمل رسوم المُقرض والتقييم العقاري وتأمين سند الملكية ورسوم التسجيل. ويعرض بعض المُقرضين إعادة تمويل «بلا تكاليف إتمام» مقابل سعر فائدة أعلى.
هل تضر إعادة التمويل بدرجة الائتمان؟
قد يخفض الفحص الائتماني الدقيق الذي يجريه المُقرض والحساب الجديد درجتكم بضع نقاط لفترة قصيرة. أما مقارنة العروض بين عدة مُقرضين خلال أسابيع قليلة فتُحتسب عادةً استعلامًا واحدًا.
ما إعادة التمويل مع سحب نقدي (cash-out refinance)؟
هي استبدال رهنكم العقاري بقرض أكبر يدفع لكم الفرق نقدًا. وسعر فائدتها أعلى قليلًا في العادة، وأنتم تقترضون مقابل منزلكم، فاستخدموها بحذر.