Выгодно ли вкладываться в эту недвижимость для аренды
Введите цену, условия финансирования и ожидаемую арендную плату, а также долю простоев (vacancy), налоги, страховку, взносы HOA (ассоциации домовладельцев), расходы на содержание и услуги управляющей компании. Калькулятор покажет:
- Чистый операционный доход (NOI): собранная арендная плата за вычетом операционных расходов, до выплат по ипотеке.
- Ставку капитализации (cap rate): NOI, деленный на цену покупки. Это быстрый способ сравнивать объекты независимо от способа финансирования.
- Денежный поток (cash flow): сумма, которая остается каждый месяц после ипотечного платежа.
- Доходность на вложенные деньги (cash-on-cash return): годовой денежный поток, деленный на сумму собственных денег, которую вы вложили.
Быстрые ориентиры
- Правило 1 %. Если ежемесячная аренда составляет примерно 1 % от цены, объект, скорее всего, приносит положительный денежный поток. В дорогих районах таких объектов мало.
- Правило 50 %. Со временем операционные расходы нередко составляют около половины арендной платы.
Прежде чем покупать, всегда проверьте местные арендные ставки, налоги на недвижимость, предложения по страховке и законы об арендодателях.
Частые вопросы
Какая ставка капитализации считается хорошей?
Это зависит от рынка и риска. Многие инвесторы ищут 5–10 %; более высокая ставка капитализации часто означает больший риск или более старый объект.
Можно ли вычесть расходы на недвижимость, сдаваемую в аренду?
Да. Проценты по ипотеке, налог на недвижимость, страховку, ремонт, плату за управление и амортизацию в целом можно вычесть из дохода от аренды. Жилая недвижимость для аренды амортизируется в течение 27,5 лет.
Сколько откладывать на ремонт?
Многие арендодатели откладывают 5–10 % арендной платы на текущее содержание и отдельный резерв на крупные расходы, например на крышу или систему отопления и кондиционирования (HVAC).