Сколько можно занять под собственный капитал в жилье?
Собственный капитал в жилье (home equity) — это рыночная стоимость дома за вычетом того, что вы ещё должны по ипотеке и другим долгам под его залог. Обычно кредиторы позволяют занимать, пока общая сумма долгов под залог дома не достигнет примерно 80–85 % его стоимости. Этот показатель называется совокупным отношением кредита к стоимости (CLTV). Пример: дом стоит 400 000 $, по ипотеке осталось 250 000 $, предел — 85 %. Тогда можно занять ещё до 90 000 $.
HELOC или кредит под капитал в жилье
- HELOC (кредитная линия под залог жилья) — возобновляемая кредитная линия: деньги берутся по мере необходимости. В период использования (draw period, часто 10 лет) многие кредиторы требуют платить только проценты. Затем наступает период погашения (часто 20 лет), и платеж резко растет, потому что теперь нужно возвращать и основной долг. Ставка, как правило, плавающая.
- Кредит под капитал в жилье (home equity loan) — вся сумма выдается сразу, ставка фиксированная, а ежемесячный платеж с самого начала остается одним и тем же.
Калькулятор показывает обе фазы платежей по HELOC и сравнивает их с кредитом с фиксированной ставкой при той же процентной ставке. Так видно, как годы, когда платятся только проценты, увеличивают общую сумму процентов.
Частые вопросы
Можно ли вычесть проценты по HELOC из налогооблагаемого дохода?
Только если вы указываете вычеты постатейно (itemize) и тратите деньги на покупку, строительство или существенное улучшение того дома, который служит залогом. Проценты по деньгам, потраченным на другое, например на погашение кредитных карт, вычесть нельзя.
Какой кредитный рейтинг нужен для HELOC?
Многие кредиторы ориентируются на рейтинг от 680 и выше, достаточный капитал в жилье и соотношение долга и дохода (DTI) около 43 % или ниже. Требования у разных кредиторов отличаются.
Какие у HELOC риски?
Залогом служит ваш дом, поэтому просрочка платежей может привести к изъятию жилья за долги (foreclosure). Плавающая ставка способна увеличить платеж, а переход от платежей только по процентам к полным платежам может оказаться очень ощутимым.